Huurprijsoverzicht 2026 — wat verhuurders werkelijk moeten weten
Hoe hoog mag de huur zijn? De Mietspiegel (huurprijzenoverzicht) is daarop het belangrijkste antwoord — en sinds 2023 verplicht in gemeenten met 50.000 of meer inwoners. Wij laten u zien hoe u de Mietspiegel van uw stad leest, wat de gevolgen van overtredingen zijn en hoe Rentprime de berekening voor u uit handen neemt.
Wat is het huurprijsoverzicht?
Het huurprijsoverzicht is een officieel overzicht van de lokaal vergelijkbare huren — gesorteerd op woninggrootte, ligging, bouwjaar en voorzieningen. Het wordt opgesteld door de betreffende stad/gemeente (§558c BGB eenvoudig huurprijsoverzicht, §558d gekwalificeerd huurprijsoverzicht).
Voor gemeenten vanaf 50.000 Einwohnern is een huurprijsoverzicht sinds 1 januari 2023 verplicht (hervormingswet huurprijsoverzicht). Momenteel hebben ongeveer 400 Duitse gemeenten er een — met stijgende tendens.
Waarvoor heeft u het huurprijsoverzicht als verhuurder nodig?
- Nieuwe verhuur in gebieden met huurprijsrem: max. 10 % boven de Mietspiegel-waarde (§556d van het Duitse BGB)
- Huurverhoging bij bestaande verhuur: de vergelijkingshuur mag alleen tot aan de afkapgrens (15-20 % in 3 jaar) worden verhoogd (Duits Burgerlijk Wetboek)
- Onderbouwing bij geschillen voor de rechter — de Mietspiegel heeft bewijskracht
- Beleggingsbeoordeling bij aankoop: toont realistisch het huurpotentieel van een vastgoedobject
Voorbeeld: huurprijsoverzicht Berlijn 2024
Een woning van 60 m² in Berlijn-Wedding, bouwjaar 1968, gemiddelde ligging, met badkamer en centrale verwarming kost volgens het huurprijsoverzicht Berlijn 2024:
- Mittlere Vergleichsmiete: 7,30 €/m² kalt
- Spannenwert: 6,10–8,50 €/m²
- Bij 60 m² = 366–510 € kale huur per maand
- In een gebied met huurprijsrem: nieuwe verhuur max. 8,03 €/m² (10 % boven het gemiddelde) = 481 € kale huur
Wie meer vraagt, loopt risico: de huurder kan te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvorderen (tot 2,5 jaar) en de rechter verlaagt de huur tot het toegestane bedrag. Boetes tot € 50.000 zijn mogelijk (§5 WiStG bij huurwoeker >20%).
Hoe vindt u uw huurprijsoverzicht?
- Landelijk overzicht: mietspiegel-online.de
- Berlin: stadtentwicklung.berlin.de/mietspiegel
- Hamburg: hamburg.de/mietenspiegel
- München: muenchen.de/mietspiegel
- Keulen: stadt-koeln.de/mietspiegel
- Frankfurt am Main: frankfurt.de/mietspiegel
- Als de eigen stad geen publicatie heeft: een vergelijkbare buurgemeente is bruikbaar op grond van §558a lid 4 BGB
Huurprijsplafond — waar geldt het?
Het huurprijsplafond is in 2026 verlengd tot eind 2029. Het geldt in gebieden met een gespannen woningmarkt — momenteel ongeveer 410 steden en gemeenten, voornamelijk in Berlijn, Amsterdam, München, Keulen, Rotterdam, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig. De exacte lijst wordt door elke deelstaat zelfstandig bijgehouden (huurprijsbegrenzingsverordeningen).
Uitzonderingen: Nieuwbouw (eerste verhuur vanaf oktober 2014), ingrijpend gemoderniseerde woningen, meubileringstoeslag (alleen procentueel toegestaan), index- en trapsgewijze huurcontracten.
Maximumverhoging bij bestaande huurovereenkomsten
Bij lopende huurcontracten mag u de huur aanpassen elke 15 maanden aan de lokaal vergelijkbare huur — maar binnen 3 jaar met maximaal:
- Standard: 20 % (§558 Abs. 3 BGB)
- In gebieden met huurprijsrem: 15 % (§558 lid 3 zin 2-3 van het Duitse BGB)
Hoe Rentprime u helpt
Vanaf Q3 2026 biedt Rentprime een Mietspiegel-Anbindung voor de 80 grootste Duitse steden — u voert ligging, m² en bouwjaar in en het systeem toont de lokaal vergelijkbare huur + de voor uw pand toegestane maximumhuur. Inclusief huurverhogingsassistent met controle op de maximumverhoging en automatische generatie van de huurverhogingsbrief.