BetrKV §2 — die 17 doorbelastbare Kostensoorten.
Wat verhuurders mogen verrekenen volgens §2 Wet GV — en wat niet. Met concrete voorbeelden, veelvoorkomende geschilpunten en een lijst van wat uitdrukkelijk NIET verrekenbaar is.
Wat de Wet GV is
De Betriebskostenverordnung (BetrKV) bepaalt in §2 uitputtend welke kosten als bedrijfskosten gelden en daarmee verrekenbaar zijn. De opsomming is bindend — alles wat niet in Wet GV wordt genoemd, mag je alleen doorberekenen als het huurcontract dat uitdrukkelijk voorziet, en dat moet specifiek per kostensoort zijn (niet algemeen als „overige bedrijfskosten").
Die 17 Kategorien des §2 Besluit servicekosten
1. Lopende publieke lasten van het perceel
Vooral de Onroerende-zaakbelasting. Verdeling naar woonoppervlak. Bij gemengde panden (wonen + bedrijfsruimte) naar rato.
2. Kosten van watervoorziening
Waterrekening en huur van de watermeter. Bij meters per woning: naar verbruik (verplicht volgens §556a BGB). Zonder meters: naar personen of oppervlak.
3. Kosten van afwatering
Afvalwaterheffing, hemelwaterheffing. Verdeling zoals bij water.
4. Kosten van centrale verwarmingsinstallatie
Brandstoffen, onderhoud, schoorsteenveger, reiniging. Verdeling volgens Warmtewet §7: 50–70% verbruik + rest oppervlak.
5. Kosten centrale warmwatervoorziening
Analoog aan verwarming, maar apart registreren. Verdeling volgens Warmtewet.
6. Gekoppelde verwarmings- en warmwaterinstallaties
Bijzonder geval wanneer verwarming en warm water uit één installatie komen. Verdeling volgens bijzondere regels (Warmtewet).
7. Kosten van de lift
LiftonderhoudenLiftstroom. Naar eenheden, naar oppervlak, of gecombineerd. Bewoners van de begane grond kunnen niet generiek worden uitgesloten (Hoge Raad-rechtspraak).
8. Kosten van straatreiniging en vuilnisophaal
Gemeentelijke heffingen voor straatreiniging, vuilophaal, grofvuil. Verdeling meestal naar eenheden of oppervlak.
9. Kosten van huisreiniging en ongediertebestrijding
Schoonmaak (Treppenhaus, Eingangsbereich), Ongediertebestrijding (bijv. bij muizen, kakkerlakken). Verdeling naar eenheden.
10. Tuinonderhoudskosten
Tuinonderhoud van gemeenschappelijk te gebruiken buitenruimtes. Privétuinen van afzonderlijke huurders tellen niet. Verdeling naar woonoppervlak.
11. Kosten van verlichting
Algemene stroom: trappenhuisverlichting, buitenverlichting, deurbel. Per eenheid.
12. Kosten van schoorsteenveger
Veegkosten voor de schoorsteenveger. Gewoonlijk naar eenheden of naar oppervlak.
13. Kosten van zaak- en aansprakelijkheidsverzekering
Opstalverzekering (brand, storm, water), Aansprakelijkheidsverzekering voor het gebouw, Glasversicherung voor gemeenschappelijke ruimtes. Naar oppervlak.
NIET verrekenbaar: inboedelverzekering van de verhuurder, rechtsbijstand, aansprakelijkheidsverzekering van de verhuurder voor eigen risico's.
14. Kosten van huismeester
HuismeesterofHuismeester — reiniging, kleine reparaties, sneeuwruimen, technisch toezicht. Verdeling naar eenheden.
Let op: als de huismeester ook Beheertaken overneemt (huurbeheer, boekhouding), moet dit aandeel eruit worden gerekend en is het niet verrekenbaar.
15. Kosten van antenne- of kabel-tv-installatie
Tot 1 juli 2024 was dit doorbelastbaar aan huurders. Sinds de telecommunicatiemoderniseringswet mogen verhuurders niet meer de kabel-tv-kosten in de servicekostenafrekening verrekenen. Huurders moeten zelf beslissen welke aanbieder zij gebruiken.
Uitzondering: internet via glasvezel/DSL — wanneer dit duidelijk als telecommunicatiedienst is opgedragen, kan het nog steeds doorbelastbaar zijn, maar alleen bij een uitdrukkelijke regeling in het huurcontract.
16. Kosten van wasvoorzieningen
Gemeenschappelijke wasmachines, drogers — elektriciteit, water, onderhoud. Per gebruikseenheid of via tokensysteem.
17. Sonstige Betriebskosten
De verzamelpost voor alles wat niet in 1–16 valt. Maar: Moet in huurcontract concreet en vooraf genoemd zijn. Algemene formuleringen zoals "en overige bedrijfskosten" zijn volgens de rechtspraak van het Hoge Raad ongeldig.
Voorbeelden van posten die hier doorgaans onder vallen:
- Rauchwarnmelder-Wartung
- Dachrinnenreinigung
- Wartung Aufzug-Notruf
- Onderhoud van de ventilatie-installatie
- Wachdienst (selten, nur in besonderen Wohnformen)
Wat NIET doorbelastbaar is
Deze kosten moet u als verhuurder zelf dragen — ze mogen onder geen beding in de servicekostenafrekening terechtkomen:
- Beheerkosten — ook niet via de post "huismeester" binnensmokkelen
- Onderhoud en reparaties — lekkend dak, uitval verwarming, waterschade
- Bankkosten en rekeningbeheerkosten
- Erstausstattung von Anlagen (z. B. erstmaliger Einbau eines Aufzugs)
- Kosten van huurderswerving (advertenties, makelaars)
- Leegstandskosten — bij niet-verhuurde eenheden betaalt u de evenredige kosten zelf
- Advocaatkosten
- Kosten van de eigenarenvergadering bij WEG's (dat is beheer)
Veelvoorkomende geschillen
- Kabeltelevisie vanaf juli 2024 niet meer toerekenbaar — veel verhuurders hebben dit over het hoofd gezien
- Overige bedrijfskosten — alleen indien uitdrukkelijk in het contract genoemd
- Huismeester vs. beheer — het aandeel moet worden gescheiden
- Leegstand — de verhuurder draagt de evenredige kosten van niet-verhuurde eenheden
- Bewoners op de begane grond versus lift — niet in het algemeen uit te sluiten, maar contractbepalingen zijn mogelijk