Hoeveel huur mag ik vragen?

Drie vragen — één toegestane huur

Voordat u een woning opnieuw verhuurt of een huurverhoging stuurt, doorloopt u de volgende driestappencontrole:

Stap 1: bestaande huur of nieuwe verhuur?

Bestaande huur: Huurverhoging tijdens lopend contract — maximumverhoging 15–20% in 3 jaar (Duits Burgerlijk Wetboek), termijn 15 maanden sinds laatste verhoging, schriftelijke onderbouwing met huurprijsoverzicht/vergelijkbare woningen/deskundigenrapport.

Nieuwe verhuur: Eerste verhuur of huurderswisseling — het huurprijsplafond geldt alleen waar de deelstaat het heeft verordend (~410 steden). In gebieden zonder huurprijsplafond is de huur in beginsel vrij onderhandelbaar — MAAR niet meer dan 50% boven de lokaal vergelijkbare huur (§5 WiStG: huurwoeker).

Stap 2: huurprijsplafond — geldt het?

Controleer op de website van uw deelstaatregering of uw stad/gemeente in de huurprijsbegrenzingsverordening staat. Voorbeelden:

• Berlijn: het hele stadsgebied sinds 2015, verlengd tot 2029
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• München, Augsburg, Regensburg: ja
• Düsseldorf, Keulen, Bonn, Aken: ja (NRW-verordening)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach: ja (Hessen)
• Stuttgart, Heidelberg, Tübingen, Freiburg: ja (BW-verordening)
• Leipzig, Dresden, Görlitz: NEE (Saksen heeft geen verordening)

In een gebied met huurprijsplafond: nieuwe verhuur max. 10% boven de lokaal vergelijkbare huur (§556d BGB). Uitzonderingen: nieuwbouw vanaf 10/2014, ingrijpende modernisering in de afgelopen 3 jaar.

Stap 3: de lokaal vergelijkbare huur bepalen

Drie manieren om de vergelijkbare huur te bepalen:

• a) Gekwalificeerde Mietspiegel (bijv. Berlijn, Amsterdam, München) — heeft bewijskracht voor de rechter
• b) Eenvoudige Mietspiegel — wordt door de rechter als aanwijzing gewaardeerd
• c) Drie vergelijkbare woningen (zelfde grootte, ligging, uitrusting) — uit advertenties of het eigen bestand
• d) Deskundigenrapport (~800–2.000 €) — bij complexe of bijzondere woningen

Rekenvoorbeeld: woning van 75 m² in Keulen-Sülz

• Mietspiegel Keulen 2024 (bouwjaar 1955-1969, gemiddelde ligging, met badkamer): 9,80 €/m² gemiddelde waarde
• Spanne: 8,20–11,40 €/m²
• Huurprijsrem actief (NRW): max. 9,80 × 1,10 = 10,78 €/m²
• Bij 75 m² maximaal toegestane kale huur bij wederverhuur: 808,50 € (in plaats van 855 € aan de bovengrens van de bandbreedte)
• Grens voor huurwoeker (50 % boven het gemiddelde): 14,70 €/m² → vanaf 1.103 €/maand strafrechtelijk relevant

Let op: deze fouten kosten echt geld

• Huurprijsrem genegeerd: de huurder kan met terugwerkende kracht huur terugvorderen (tot 2,5 jaar)
• Index- of trapsgewijze huur verkeerd berekend: het hele contract kan nietig worden
• Huurverhoging zonder onderbouwing met de Mietspiegel: formeel nietig, de huurder hoeft niet in te stemmen
• Meubileringstoeslag forfaitair berekend: alleen procentueel toegestaan, anders wordt de huurprijsrem omzeild

Hoe Rentprime u helpt

De Rentprime-huurverhogingsassistent controleert automatisch: de termijn van 15 maanden, de maximumverhoging (afhankelijk van de regio), de actuele huurprijsoverzichtswaarde (vanaf Q3 2026 voor 80 steden), de BGB-conforme onderbouwingstekst en verzending per aangetekende post met bewijs van ontvangst.