Afschrijving (AfA) voor vastgoed —2% per jaar, 1.500 € belasting bespaard
De afschrijving voor slijtage (AfA) is de belangrijkste belastingbesparing voor verhuurders. Wij leggen de berekening uit, de nieuwe 3%-tarieven voor nieuwbouw en hoe u uw AfA ook zonder aankoopfactuur kunt berekenen.
Wat is AfA?
De afschrijving voor slijtage (§7 EStG) is de jaarlijkse afschrijving van de aanschafprijs van het gebouw over de verwachte gebruiksduur. Bij huurpanden gebruikelijk:
- Altbau (vor 1925): 2,5% / 40 Jahre
- Standard (1925-2023): 2% / 50 Jahre
- Nieuwbouw vanaf 2023: 3% / 33 jaar (degressief mogelijk)
- Monument: 9% in de eerste 8 jaar + 7% in de volgende 4 jaar
Voorbeeldberekening
U koopt een koopappartement voor 320.000 € (incl. notaris + overdrachtsbelasting: 350.000 €). Hiervan:
- Op grond (niet afschrijfbaar): 80.000 €
- Op gebouw (afschrijfbaar): 270.000 €
- AfA-Satz Standard: 2% / Jahr
- Jaarlijkse AfA: 270.000 × 0,02 = 5.400 €
- Bij een belastingtarief van 35%: 1.890 € belastingbesparing per jaar
- Over 50 jaar: 94.500 € belastingbesparing
Als u niet weet hoe hoog het gebouwaandeel is
Bij veel aankopen staat in de notariële akte slechts een totaalprijs. Vuistregel van het BFH:
- Stadswoning binnenstad: 60-70% gebouw, 30-40% grond
- Stadswoning aan de rand: 70-80% gebouw
- Rijtjeshuis: 75-85% gebouw
- Vrijstaand huis met tuin: 65-75% gebouw
- Groot perceel met klein huis: 50-60% gebouw
Bij twijfel: een taxatie door een bouwkundig deskundige (~500-1.500 €) bespaart vaak duizenden euro's belasting.
Bijzondere afschrijvingen — de onbekende belastingboosters
- §7b EStG: speciale AfA voor nieuwe huurwoningen — 5% in de eerste 4 jaar (naast de normale AfA!) bij aanschaf 2023-2026
- §7h EStG: renovatie in herstructureringsgebieden — 9% per jaar in de eerste 8 jaar
- §7i EStG: Denkmalschutz — siehe oben, kann 100% in 12 Jahren abschreiben
- KfW-gesubsidieerde renovatie: speciale uitkering bij energetische modernisering
AfA en onderhoudskosten correct scheiden
Belangrijk onderscheid:
- Onderhoudskosten (reparatie, onderhoud): DIRECT volledig aftrekbaar (bijv. dak repareren, verwarming vervangen zonder modernisering)
- Productiekosten (waardestijging): verdeling over de AfA-duur (bijv. aanbouw, modernisering met standaardverhoging)
Vuistregel BFH: uitgaven >15% van de aanschafkosten in de eerste 3 jaar → vervaardigingskosten (AfA). Daaronder → onderhoudskosten (direct aftrekbaar).
Hoe Rentprime u helpt
In het Solo-abonnement legt u per pand vast: aanschafprijs, gebouwaandeel %, jaar van verwerving, AfA-tarief. Rentprime berekent automatisch:
- Jaarlijkse AfA per object
- AfA-restbedrag (belangrijk voor latere verkoop)
- Trennung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand bei Belegen
- Steuer-Export mit allen AfA-Beträgen vorbereitet (die richtigen Steuerformular-Zeilen)
Gerelateerde onderwerpen: Wat doorberekenen? · Belastingexportfunctie · Gebruik het belastingcockpit