Erfgemeenschap met een verhuurd pand — was nun?

De huurovereenkomst loopt automatisch door

Duits Burgerlijk Wetboek bepaalt: bij overlijden van de verhuurder treedt de erfgenaam toe tot de huurovereenkomst — huurder, contract en voorwaarden blijven ongewijzigd. Bij een Erbengemeinschaft worden ALLE erfgenamen gezamenlijk verhuurder (gezamenlijk eigendom). Elke beslissing over de woning (huurverhoging, opzegging, grote renovatie) vereist unanimiteit.

Wat u in de eerste 30 dagen moet doen

• De huurder schriftelijk informeren: „Overlijden van de verhuurder, de erfgemeenschap is de nieuwe verhuurder, gelieve de huur vanaf volgende maand over te maken op de volgende rekening..."
• Een gezamenlijke rekening openen (bijv. een derdengeldenrekening) — huurbetalingen moeten centraal binnenkomen
• Wie is het aanspreekpunt? Een van de erfgenamen moet gevolmachtigd worden (volmacht van de andere erfgenamen in tekstvorm)
• Een erfrechtverklaring aanvragen bij de nalatenschapsrechtbank — nodig voor de correctie van het kadaster
• Kadaster corrigeren: erfgenamengemeenschap laten inschrijven (kost ca. 0,5 % van de vastgoedwaarde)

Wie draagt wat?

Volgens Duits Burgerlijk Wetboek dragen ALLE erfgenamen gezamenlijk:

• Huurinkomsten (behoren tot de nalatenschap, naar rato van het erfdeel)
• Exploitatiekosten (naar rato berekende voorschotten + eventueel nabetalingen)
• Reparaturkosten + Instandhaltung
• Versicherungen, Grundsteuer, sonstige Lasten
• Belastingen: elke erfgenaam belast zijn AANDEEL in de huurinkomsten via zijn inkomstenbelasting (verhuur)

Fiscale bijzonderheden

Inkomstenbelasting (verhuur): Elke erfgenaam vermeldt zijn aandeel in de inkomsten + aftrekbare kosten — naar rato van zijn erfdeel (bijv. 1/3 bij 3 erfgenamen). Belangrijk: de uniforme vaststelling — de Belastingdienst verlangt een "Uniforme en afzonderlijke vaststelling van de inkomsten" (formulier ESt 1B), die de erfgenamen gezamenlijk indienen.

Erfbelasting: Alleen verschuldigd bij het openvallen van de nalatenschap (niet doorlopend!). Echtgenoten hebben een vrijstelling van € 500.000, kinderen elk € 400.000 per ouder.

Speculatietermijn (§23 EStG): Als het pand binnen 10 jaar na verwerving door de erflater wordt verkocht, is speculatiebelasting over de waardestijging verschuldigd — de termijn van de erflater wordt overgenomen.

Conflicten tussen erfgenamen — wat te doen?

Veelvoorkomende geschilpunten:

• Verkopen of blijven verhuren? (een meerderheidsbesluit volstaat niet — elke mede-erfgenaam kan een verdelingsveiling aanvragen, §180 ZVG)
• Wie doet het beheerwerk? (een duidelijke volmacht + eventueel een onkostenvergoeding schriftelijk afspreken)
• Een huurder vertrekt — wie regelt het? (vooraf regelen, anders stilstand)
• Investeringen: nieuwe verwarming, renovatie (eenstemmigheid vereist bij ingrijpende maatregelen)

Tip: Een Erben­vereinbarung schriftelijk vastleggen — regelt de beheersvolmacht, uitkeringen, investeringsdrempels, verkoopintentie. Vermindert het geschilrisico enorm. Notaris aanbevolen (~€ 200–400).

Wanneer loont de verdeling?

Als u het niet eens wordt, kunt u de erfgemeenschap ontbinden:

• Verdeling in natura: één erfgenaam neemt het vastgoed over en koopt de anderen uit (met taxatie)
• Verkoop op de vrije markt: de opbrengst wordt naar rato verdeeld
• Verdelingsveiling: een gerechtelijk afgedwongen verkoop (vaak met ca. 20 % waardevermindering)

Hoe Rentprime u helpt

Rentprime heeft een eigen Multi-Owner-Modul voor erfgemeenschappen: u legt alle mede-erfgenamen met hun aandelen aan en het systeem berekent automatisch de verdeling van inkomsten, kosten en cashflow naar erfdelen. Per erfgenaam is er een aparte Belastingexport voor je belastingaangifte — vooraf ingevuld met het juiste aandeel. Bespaart discussies + kosten van de belastingadviseur.