Wat mag ik als verhuurder doorberekenen aan de huurder?
Vuistregel: wat het lopende gebruik van het pand veroorzaakt, is doorbelastbaar. Wat u als eigenaar aan uw vermogen uitgeeft, niet. Hier de volledige lijst van de 17 kostensoorten volgens Wet GV — en de top 10 fouten die tot een nietige afrekening leiden.
Vuistregel: terugkerend vs eenmalig
Door te berekenen zijn alleen terugkerende exploitatiekosten die regelmatig ontstaan door het gebruik van het pand. NIET door te berekenen zijn: aanschaf, onderhoud, reparaties, beheer en uw eigen inspanning als eigenaar.
De 17 kostensoorten volgens Wet GV
- 1. Onroerendezaakbelasting (lopende openbare lasten)
- 2. Waterkosten (drinkwater + afvalwater)
- 3. Heizungskosten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger)
- 4. Warmwaterkosten (energie + water)
- 5. Aufzug (Strom, Wartung, Notrufkosten)
- 6. Straatreiniging + vuilophaal (openbare heffingen)
- 7. Gebouwreiniging + ongediertebestrijding
- 8. Tuinonderhoud (snoeien, bewatering, materiaal voor winterdienst)
- 9. Pandverlichting (stroom voor trappenhuis, buiten)
- 10. Schornsteinreinigung
- 11. Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering van het gebouw
- 12. Huismeester / conciërge (loon naar rato alleen voor lopende taken)
- 13. Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelfernsehen (bis 30.06.2024)
- 14. Wasserijvoorziening van het wooncomplex
- 15. Overige exploitatiekosten (alleen als ze in het huurcontract concreet zijn benoemd!)
Wat u NOOIT mag doorberekenen
- Beheerkosten (ook niet naar rato — ook niet als vast bedrag)
- Reparaties, herstel, onderhoud
- Risico op huurderving
- Aflezen van warmte-/watermeters (behalve ijkkosten van de meters zelf)
- Rekeningbeheerkosten of bankkosten
- Telefoon- en portokosten van de verhuurder
- Kosten belastingadviseur/advocaat
- Moderniseringsmaatregelen (alleen via Duits Burgerlijk Wetboek, max. 8% per jaar)
- Kosten voor het opstellen van de servicekostenafrekening zelf
Geschilvalkuilen: huismeester, lift, afval
Huismeester: Alleen het AANDEEL voor terugkerende taken (schoonmaak, controle, onderhoud) is door te berekenen. Beheeractiviteiten zoals correspondentie met huurders, boekhouding en kleine reparaties NIET — die moet u uit de loonberekening halen (doorgaans 60–80% door te berekenen).
Lift: Ook huurders op de begane grond moeten naar rato in de kosten bijdragen (Hoge Raad). Uitzondering: een uitdrukkelijke afspraak in het huurcontract dat begane-grondhuurders zijn uitgesloten.
Afval: Forfaitair verdelen op basis van woonoppervlak, NIET naar aantal personen — tenzij een personentalclausule uitdrukkelijk in het huurcontract is overeengekomen.
Wat moet in het huurcontract staan?
Om kosten überhaupt door te kunnen berekenen, moet in het huurcontract staan:
- "De huurder draagt de servicekosten conform Wet GV"
- OF een volledige opsomming van de concreet door te belasten posten
- BELANGRIJK: "overige exploitatiekosten" (post 17) moeten AFZONDERLIJK worden opgesomd — anders zijn ze niet doorbelastbaar (Hoge Raad)
Verdeelsleutel — welke past?
- Woonoppervlak: standaard voor de meeste posten (vuil, verzekering, huismeester, tuinonderhoud)
- Verbruik: verplicht voor water, verwarming, warmwater (Warmtewet §6 — 50-70 % verbruiksafhankelijk)
- Aantal personen: toegestaan voor water/vuil, maar alleen als dit uitdrukkelijk in het contract is overeengekomen
- Wooneenheden: voor woningen van gelijke grootte + bij een lift (vaak)
Hoe Rentprime u helpt
Rentprime kent alle 17 Wet GV-kostensoorten + de toegestane verdeelsleutels en stelt je bij elke bon automatisch de juiste sleutel voor. De AI-bonherkenning sorteert facturen voor stookolie, water of huismeester automatisch in de juiste kostensoort. Bij geschilgevoelige posten (conciërge, lift) krijg je contextuele verwijzingen naar de actuele rechtspraak van het Duitse Bundesgerichtshof.