Borg inhouden — wanneer mag dat echt?
Achttien maanden na het einde van de huur komt hij meestal: het verzoek 'Wanneer krijg ik mijn waarborg terug?'. Wij leggen uit wanneer u hoeveel mag inhouden, welke termijn geldt — en welke typische verhuurdersfouten voor de rechter duur uitpakken.
Hoe hoog mag de borg zijn?
Maximaal 3 kale maandhuren (§551 lid 1 BGB) — exclusief exploitatiekosten. De huurder mag de borg in 3 gelijke maandelijkse termijnen betalen (§551 lid 2 BGB). U moet de borg gescheiden van uw eigen vermogen aanhouden en tegen de marktconforme rente beleggen (in de praktijk: een aparte spaarrekening op naam van de huurder of een rentedragende rekening met verpandingsaantekening).
Wanneer mag u de borg inhouden?
Drie aanleidingen rechtvaardigen inhouding:
- 1. Openstaande huurbetalingen (incl. naar rato berekende laatste maand)
- 2. Openstaande servicekosten-nabetalingen uit de lopende of een eerdere afrekening
- 3. Schade die verder gaat dan normale slijtage (bijv. gebroken sanitair, brandvlekken, ontbrekende renovatie waar contractueel verschuldigd)
Wat NIET meetelt: normale slijtage (looppaden in het tapijt, subtiele wandvlekken), cosmetische reparaties als de clausule in het huurcontract ongeldig is (90 % van alle clausules van vóór 2003!), reparaties die je als verhuurder sowieso zou moeten dragen.
Hoe lang mag u de borg houden?
Er is geen vaste termijn— maar het Duitse Bundesgerichtshof (Hoge Raad) staat een redelijke afrekenings-/controletermijn, doorgaans:
- Direct na het vertrek: zichtbare schade + openstaande huur
- 3–6 maanden: voor de normale eindafrekening
- Tot 12 maanden: wanneer de afrekening van de bijkomende kosten over het lopende jaar nog ontbreekt
- Maximaal: tot de laatste servicekostenafrekening bij de huurder is + ca. 1 maand voor controle
Houdt u de borg langer in zonder onderbouwing, dan kan de huurder uitbetaling afdwingen via de rechter — u betaalt eventueel diens advocaatkosten + vertragingsrente.
Voorbeeldafrekening borg
- Gestorte waarborgsom: 1.500 €
- Aufgelaufene Zinsen (3 Jahre × 0,5 %): 22,50 €
- Inhouding openstaande servicekosten vorig jaar: -€ 180
- Inhouding schade wastafelrand (kostenraming): -340 €
- Verwachte inhouding voor de huidige servicekostenafrekening (schatting): -200 €
- Onmiddellijke uitbetaling aan de huurder: 802,50 €
- Rest (ca. 200 €) nach Endabrechnung in 4 Monaten
Belangrijk: u moet transparant afrekenen. Stuur de huurder een schriftelijke specificatie met bonnen/kostenramingen voor elke inhouding. Een algemene mededeling als "Wij houden € 800 in" is niet toegestaan.
Veelvoorkomende fouten van verhuurders
- Waarborg op eigen rekening bewaard → strafrechtelijk verduistering volgens § 266 van het Duitse StGB mogelijk
- Sierreparaties eisen terwijl de contractclausule ongeldig is → de huurder klaagt aan + wint
- Forfaitaire schade-inhoudingen zonder kostenraming → de aanspraak is ongegrond
- De waarborg langer dan 12 maanden inhouden zonder afrekening → vertragingsrente vanaf maand 13
- Vergeten rente uit te keren → de huurder kan deze alsnog opeisen
Hoe Rentprime u helpt
Rentprime heeft een eigen Kautions-Modul: u registreert de borg + de beleggingsrekening, het systeem berekent automatisch de opgebouwde rente, herinnert u bij vertrek aan de afrekenplicht en genereert een juridisch waterdichte borgafrekening inclusief alle inhoudingsposten + kostenramingen als pdf — direct verzendbaar naar de voormalige huurder.