Möblierungszuschlag berechnen und abschreiben – so machst du es sauber.
BGH-konform berechnest du den Möblierungszuschlag über die Zeitwert-Methode. Steuerlich sind die Möbel Werbungskosten – teils sofort, teils per AfA.
Der Möblierungszuschlag berechnet sich nach BGH VIII ZR 137/15 aus dem Zeitwert der Möbel, der linearen Abschreibung und einem angemessenen Kapitalzins. Steuerlich sind Möbel bis 800 € netto sofort Werbungskosten (§ 6 Abs. 2 EStG), darüber wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben – üblich 10 Jahre.
Zwei Wege – nur einer hält vor Gericht
Vermieter rechnen oft mit dem alten Berliner Modell (1 % vom Neupreis pro Monat) oder einem pauschalen Aufschlag von 20 – 30 % auf die Kaltmiete. Beides ist nicht BGH-konform. Der Bundesgerichtshof verlangt eine transparente Ableitung aus Zeitwert, Abschreibung und Zins (BGH VIII ZR 137/15, Urteil vom 07.06.2017).
Grundformel monatlicher Möblierungszuschlag:
- Zeitwert aller mitvermieteten Möbel ermitteln (aktueller Marktwert).
- Restnutzungsdauer schätzen (Neuwertige Möbel meist 10 Jahre).
- Jährlicher Abschreibungsanteil = Zeitwert ÷ Restnutzungsdauer.
- Jährlicher Kapitalzins = Zeitwert × marktüblicher Zinssatz (aktuell 2 – 4 %).
- Monatlicher Zuschlag = (Abschreibung + Zins) ÷ 12.
Rechenbeispiel: 2-Zimmer-Wohnung, komplett möbliert
Möbel und Elektrogeräte mit Zeitwert 8.000 €, Restnutzungsdauer 10 Jahre, Kapitalzins 3 %:
| Position | Wert | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Zeitwert | 8.000 € | |
| Abschreibung 10 Jahre | 800 € | |
| Kapitalzins 3 % | 240 € | |
| Summe | 1.040 € | |
| Möblierungszuschlag / Monat | 86,67 € |
Der Zuschlag von rund 87 €/Monat ist mietvertraglich als eigene Position auszuweisen. Er zählt nicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete und liegt außerhalb der Mietpreisbremse – aber nur, wenn er transparent berechnet wurde. Bei einer Pauschale von 20 % auf die Kaltmiete drohen bei Klage volle Rückzahlung und Streichung des Zuschlags.
Steuerliche Behandlung der Möbel
Möbel und Ausstattung sind selbständige Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer. Für die Werbungskosten in der Vermietungssteuer gilt:
- Anschaffungskosten je Möbelstück
- bis 800 € netto
- (952 € brutto): Sofortabzug als Werbungskosten (§ 6 Abs. 2 EStG).
- Über 800 € netto: lineare Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer – Möbel und Elektrogeräte in der Regel 10 Jahre, Küchen 10 Jahre (BMF-AfA-Tabelle).
- Sammelposten (§ 6 Abs. 2a EStG) für 250 – 1.000 € möglich, wenn du ihn konsequent für alle solchen Wirtschaftsgüter eines Jahres nutzt – dann 5 Jahre linear.
- Renovierungen an Wänden, Böden und Sanitär bleiben Erhaltungsaufwand am Gebäude und werden getrennt behandelt.
- Wer die Anlagegüter in Rentprime mit AfA-Start und Restwert erfasst, spart im Steuer-Export das manuelle Führen von AfA-Listen.
Zusammenspiel mit der Mietpreisbremse
Der Möblierungszuschlag zählt nicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete – er ist Entgelt für Mobiliar, nicht für die Wohnung. In Städten mit angespannter Wohnungsmarktlage bleibt die Bremse also nur für den Kaltmietanteil relevant. Wichtig: Zuschlag getrennt ausweisen und die Berechnung als Anlage zum Mietvertrag nehmen. Fehlt die Trennung, betrachten Gerichte die Gesamtmiete als vereinbart – dann greift die Bremse auf den ganzen Betrag.
Klausel für den Mietvertrag
Ein sauberer Zuschlag wird als eigener Punkt im Mietvertrag geregelt:
Möblierungsverzeichnis: Aufbau und Beweiskraft
Ein sauberes Möblierungsverzeichnis ist der zentrale Beleg – ohne diesen fällt der Zuschlag bei Streit oft weg. Es gehört als Anlage 3 zum Mietvertrag, wird bei Übergabe und Auszug abgeglichen und liegt in Kopie bei den Steuerbelegen.
| Position | Modell/Beschreibung | Neupreis | Zeitwert | Restnutzungsdauer |
|---|---|---|---|---|
| Sofa | 2,5-Sitzer, Stoff grau | 1.200 € | 800 € | 7 Jahre |
| Bett 140×200 | Buche massiv | 650 € | 400 € | 10 Jahre |
| Küchenzeile | Nolte, 2,6 m mit E-Geräten | 5.500 € | 3.500 € | 10 Jahre |
| Waschmaschine | 7 kg, A+++ | 520 € | 280 € | 8 Jahre |
| Sonstige (Regal, Lampen, Tisch) | laut Anlage | 1.130 € | 800 € | 7 Jahre |
Bei Auszug wird das Verzeichnis mit Ist-Zustand abgeglichen: Position, Zustand, Foto. Normale Abnutzung ist mit dem Zuschlag abgegolten, Beschädigungen sind zu ersetzen. Wer Fotos und Verzeichnisse in Rentprime pflegt, hat den Nachweis inklusive Zeitstempel griffbereit.
Häufige Fragen
Darf ich einen pauschalen Aufschlag nehmen?
Praktisch ja, aber im Streit vor Gericht selten haltbar. Der BGH verlangt eine konkrete Ableitung. Wer schnell und einfach abrechnen will, dokumentiert den Zeitwert und die Nutzungsdauer der Möbel – die Rechnung dauert 20 Minuten und schützt vor Rückforderungen.
Was gehört alles in den Zeitwert?
Alle mitvermieteten Gegenstände: Betten, Sofa, Küche samt Geräte, Waschmaschine, Regale, Beleuchtung, Vorhänge, Geschirr. Nicht dazu zählen fest verbaute Ausstattungen wie Einbauküchen ohne separaten Kaufpreis oder Bodenbeläge – diese sind Bestandteil des Gebäudes.
Wie werden Möbel bei Auszug abgerechnet?
Übergabe mit dem Möblierungsverzeichnis, Fotos zum Neu- und Auszugszeitpunkt. Normaler Verschleiß ist mit dem Möblierungszuschlag abgegolten, außergewöhnliche Beschädigung wird ersetzt. Bei fehlender Sachwertliste beweist der Vermieter im Streitfall den Zustand nicht.
Muss ich die Möbelrechnungen aufbewahren?
Ja. Zur Ermittlung des Zeitwerts und für die steuerliche Abschreibung. Auch für die Werbungskosten prüft das Finanzamt Rechnung und Zahlung. Frist: bis Ablauf der Festsetzungsverjährung (4 – 10 Jahre) plus die Nutzungsdauer des Möbelstücks.
Zählt der Zuschlag zum Kappungsgrenzen-Deckel?
Nein. § 558 BGB betrachtet die Nettokaltmiete. Der Möblierungszuschlag ist eine separate Vergütung. Achtung: Die Kappungsgrenze gilt für die Miete, nicht für den Zuschlag – eine Anpassung des Zuschlags folgt der Wertentwicklung der Möbel.